Шокирующие примеры: три здания рядом – разница в кадастре в три раза

Шокирующие примеры: три здания рядом – разница в кадастре в три разафото: Galleria Riga

“Налог на недвижимость: сколько придется платить?”. Сегодня именно такая тема стала объектом дискуссий для профессионалов отрасли недвижимости на семинаре, организованном высшей школой Turība. Главный вопрос, который стал темой обсуждения – справедлива ли новая методика кадастровой стоимости?

Как известно, актуализация кадастровой стоимости недвижимости, которая произойдет уже со следующего года, наделала много шума как среди простых людей, так и среди девелоперов. И если семьи еще могут рассчитывать на обещанный правительством необлагаемый минимум для единственного жилья по налогу по недвижимость, то собственникам коммерческой недвижимости деваться некуда – они уже вывесили по всему городу белые флаги, таким своеобразным образом объявив о капитуляции перед новым кадастром.

Как поясняет представитель Государственной земельной службы (ГЗС) Александр Элькин, задача ГЗС была очень простая – определить настоящую стоимость недвижимость по состоянию на 1 июля прошлого года. Сейчас данные ГСЗ содержат устаревшую информацию о кадастровой стоимости по состоянию на 2012 год. Неудивительно, что она отличается от рыночной в 2-4 раза. Кстати, в Латвии, по словам эксперта, есть отдельные участки недвижимости в отдельных регионах, которые за эти годы подешевели! Но таких, правда, совсем немного.

Советница Латвийского союза самоуправлений Санита Штилтере проводит примеры, как изменилась кадастровая стоимость недвижимости после актуализации и задается вопросом – не брак ли эти новые расчеты?

Для сравнения она приводит два многоквартирных дома. Один расположен на Антонияс, 9, в Тихом Центре, другой – на Курземес проспекте, 128, в Иманте.

В первом доме в Тихом центре кадастровая стоимость вырастет с нынешних 398 евро за кв. метр до 688 евро з кв. метр. Имантский дом – рост кадастра с 360 евро за квадратный метр до 713 евро за квадратный метр.

Эксперт не понимает, как в Иманте кадастровая стоимость может быть больше, чем в Тихом центре.

А этот слайд, считает эксперт, говорит сам за себя – все эти здания расположены примерно в одном квартале – Бривибас-Гертрудес. Но их кадастровая стоимость отличается в разы.

И, наконец, Штилтере показывает, как ударит кадастровая стоимость по коммерческой недвижимости. Первые два примера показывают, как может отличаться кадастровая стоимость зданий в центре.

Или вот еще один пример – здания, расположенные в районе “Детского мира”. У самого здания “Детского мира” новая кадастровая стоимость – 775 евро за кв. метр, Рядом находятся два здания, у одного из которых кадастр всего 166 евро за кв. метр, а у другого – 1472 евро за кв. метр.

Штилтере делает вывод: то, что предлагает ГЗС – это не актуализация кадастровой стоимости, это самый настоящий брак, который надо переделывать.

“Пока мы видим, что в Тихом центре кадастровая стоимость зданий ниже, чем в микрорайонах Риги, у нас нет доверия к этой методике. И сейчас не время актуализировать данные кадастра, для начала надо привести методику в порядок, а потом уже думать об актуализации”.

Артур Журомскис, представитель сертифицированных оценщиков, считает, что для квалифицированной оценки ГЗС не хватает информации о постройках и о помещениях. А именно – о качестве внутренней отдели. Нет информации о классификации офисных зданий. Еще одна проблема, по мнению эксперта – ГЗС не использует данные о том, как используется конкретное здание и каков его денежный поток.

Впрочем, все упреки Александр Элькин отверг. По его словам, во-первым, при массовой оценке, невозможно дать 100-процентно точную оценку всей недвижимости. Для получения оценки используется информация о реальных сделках, причем информация о доходах используется в том числе. Комментируя примеры с различными кадастровыми оценками домов на одной улице, Элькин поясняет, что во многом виноваты сами владельцы недвижимости.

“Например, мы видим, что износ здания составляет 75%, значит оценка не может быть высокой. Однако владелец здания провел реновацию, но информацию о состоянии здания не актуализировал, из-за этого появляются неверные данные”, – пояснил он.

Глава альянса девелоперов Мартиньш Ванагс признался, что девелоперы, посмотрев новые данные кадастра, испытали настоящий шок. И даже если новый порядок не вступит в силу, законодателям уже удалось отпугнуть инвесторов.

Глава компании Latio Эдгарс Шинс высказал мнение – налог на недвижимость должен выполнять совсем другие функции.

“Если вы захотите купить домик в Юрмале за 300 тысяч евро, вы никогда в жизни этого не сделаете, потому что 90% владельцев жилья в Юрмале, которое реально стоит 300 тысяч евро, сидят и ждут свой миллион евро. Но у нас нет политиков, которые наберутся смелости выйти к избирателям и сказать честно: если вы хотите жить в Юрмале, то за это надо платить. Инфраструктура там дорогая, и за нее надо платить ровно столько, сколько это стоит. Но политики же не хотят нелюбви избирателей, они хотят отложить этот неприятный разговор”, – пояснил он.

В целом же эксперты сошлись во мнении, что данные кадастра не надо приближать к рыночной стоимости на 100%, достаточно 75%. Кстати, так вначале и планировалось, однако потом этот коэффициент почему-то был вычеркнут.

novosti

Что же касается налога, то после пересмотра политики налога на недвижимость его ставка может составить от 0,2 до 0,4%, – таковы предварительные подсчет минфина.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: