Девелоперы готовы строить арендные дома в Риге, но ждут гарантий

Девелоперы готовы строить арендные дома в Риге, но ждут гарантийFoto: LETA

Жилой фонд в Риге продолжает ветшать, но люди не могут позволить себе купить новое жилье. Да, реновация жилья имеет место быть, но это не панацея для жилых домов, построенных в советское время. Выход – субсидирование покупки жилья и развитие сектора жилья в найм.

Рынку аренды есть куда расти, уверены частные девелоперы. Они готовы строить арендные дома, и прежде всего – в Риге, так в ходе конференции “Жилье”, организованной Рижским архитектурным бюро, заявил председатель правления Альянса девелоперов недвижимости (25 девелоперов) Мартиньш Ванагс.

Более 70% рижан живут в построенных в советское время многоэтажных жилых домах, и это фундаментальная проблема для Риги, говорит Ванагс. По его мнению, делать ставку только на реновацию вторичного жилья – неправильно, потому что жилье устаревает в любом случае, и жилой фонд просто необходимо обновлять.

Новое жилье

Рига может за ближайшие 4-5 лет построить по меньшей мере 15 тыс. единиц нового жилья, говорит эксперт. За последние 10 лет в Риге построено 8 тыс. новых единиц жилья, в то время как в Вильнюсе этот показатель составил 23 000, в Таллине – 22 000. Новое жилье строится, однако кто его может позволить себе купить? Банки ужесточили требования к выдаче ипотечных кредитов, и даже имея деньги, рижане далеко не всегда способны доказать источник их получения, а значит – и получить кредит на приобретение жилья. Альянс девелоперов недвижимости считает, что жителям необходимо помогать приобретать жилье, а самоуправление должно сотрудничать с частными девелоперами. Каким образом? Через государственные гарантии и программы партнерства.

Направления:

  • Программа Алтум – ипотечный кредит с государственной гарантией.
  • Чтобы сделать приобретение жилья более доступными для работников тех сфер экономики, где нет высоких зарплат, самоуправление могло бы само приобретать отдельные квартиры в новых проектах энергоэффективного жилья и субсидировать их приобретение для покупки среднего класса рижан.
  • Самоуправление также может участвовать в проектах девелоперов с домами под аренду, что позволит девелоперам успешнее привлекать инвестиции и снизит цены на аренду в целом.
  • Проекты общественно-частного партнерства в отношении арендных домов как сотрудничество между государственным и частным сектором. Оно основывается с целью обеспечить финансирование, планирование, исполнение и эксплуатацию объектов, производств и предоставления услуг государственного сектора. При этом часть рисков передается частному сектору, а государственный сектор сохраняет ответственность по обеспечению населения услугами выгодным для него способом и оказывает позитивное воздействие на экономическое развитие и повышение качества жизни населения. Модели партнерства и соглашения могут быть самыми разными.

Аренда

Есть куда развиваться и рынку аренды, при этом девелоперы готовы строить новые арендные дома, но не в регионах, а в Риге, где платежеспособность людей выше, а рисков – меньше. Статистически, на рынке аренды сейчас 15% жилья, остальное жилье – владение. В Европе этот баланс составляет 30% аренда жилья, 70% – владение. В Латвии рынку аренды надо вырасти по крайней мере вдвое, чтобы достигнуть европейского уровня, при этом игроков в этой нише, несмотря на отличный потенциал роста, по-прежнему мало. Девелоперы не видят в арендных домах возможность заработать?

Первый фактор, из-за которого девелоперы не спешат инвестировать в арендные дома деньги, это то, что бизнес аренды – это долгосрочный вклад, к которому не все девелоперы готовы, считает совладелец SIA Millers&Gabrilovičs Илмарс Миллерс. Распродать дом по квартирам можно заработать больше и точно – быстрее. Однако самое главное – это то, что пока в Латвии все еще не принят новый Закон об аренде, о серьезной развитии ниши постройки арендных домов говорить рано. Риски слишком велики – на данный момент, согласно законодательству, освободить съемную квартиру от жильцов, которые за нее не платят, можно только через суд. Этот процесс может затянуться на 3-5 лет.

Компания Миллерса занимается реновацией домов в центре Риге и сдачей квартир в аренду. По его мнению, Рига проигрывает Таллину и Вильнюсу в том, что в столице Латвии строительный процесс занимает больше времени, а значит требует больше вложений и отодвигает сроки получения прибыли. Самоуправление могло бы пойти навстречу девелоперам и требования по срокам сократить – от срока подачи документов по проекту в стройуправу до сдачи здания в эксплуатацию, считает он. Особенно это касается строительства и реновации в историческом центре. Миллерс также считает, что самоуправление могло бы быть посредником между арендаторами и девелопером, например, арендуя часть квартир и сдавая затем жилье тем, кому считает нужным. «За 10 лет пребывания на рынке строительства арендных домов мы себя на нем чувствуем довольно одиноко», – признается Илмарс.

Жители Латвии в возрасте от 20 до 30 лет больше всего хотели бы жить в частном доме под Ригой – если была бы возможность и необходимость, такое жилье выбрало бы 40% молодежи, свидетельствуют результаты опроса банка Luminor. В квартире же в центре Риги хотело бы жить лишь 23% молодежи.

В ответ на вопрос, какую собственность они выбрали бы, если бы была возможность и необходимость приобрести свое жилье, латвийская молодежь чаще всего указывала частный дом под Ригой (40%), затем следовала квартира в каком-либо из микрорайонов Риги (32%) и частный дом в каком-либо городе Латвии за пределами Риги (31%). Среди литовской же молодежи на первом месте находится частный дом в каком-либо из городов Литвы за пределами Вильнюса (34%), в свою очередь, в Эстонии молодежь чаще всего мечтает о доме в сельской местности (33%).

Данные кредитования жилья Luminor показывают, что, к сожалению, реальная ситуация отличается от желаний молодежи – клиенты банка в возрасте от 20 до 30 лет чаще всего, или в 43% случаев, приобретают квартиру в серийном здании, 36% выбирает квартиру в новом проекте, 13% – частный дом, а 8% – реновированную квартиру.

«Выбор молодежью жилья часто определяет цена и количество доступных средств, поэтому чаще всего в качестве первого жилья выбираются серийные квартиры, на которые на рынке наиболее доступные цены.  Приобретая такую собственность, какую позволяют средства, молодой человек уже делает вклад в будущее. Причем в момент, когда семья становится больше и возникает необходимость в более просторном месте жительства, всегда есть возможность первую собственность продать и вложить полученные средства в жилье своей мечты», – говорит руководитель кредитования жилья Luminor в Балтии Каспар Лукачов.

Реновация

Пока нового жилья в Риге не хватает, а в секторе строительства арендных домов игроков на рынке мало, наиболее реальным сценарием, как сделать условия жизни более комфортными для рижан – все-таки реновация жилых домов вторичного рынка. Как поддерживать дома в нормальном состоянии – с этим ежедневно сталкивается SIA Rīgas namu pārvaldnieks, под управлением которого более четырех тысяч домов. С 2015 года предприятие работает с фондом Altum. Было подано более 140 проектов на реновацию жилых домов, более 100 проектов осуществляется, что при сравнении с портфелем SIA Rīgas namu pārvaldnieks – мало. Да, предприятие делает дома более энергоэффективными, но нужно смотреть в будущее – домам советского периода необходима практически перестройка, говорит член правления SIA Rīgas namu pārvaldnieks Элмарс Мартинсонс. Замены требуют коммуникации, крыши, окна и т.д. Само предприятие, в котором сменилось правление и создан совет, находится на пути перемер – с разработкой дальнейшей стратегии работы. Мартинсонс выразил надежду, что Рижская дума может использовать SIA Rīgas namu pārvaldnieks в качестве платформы для реновации жилых домов в Риге. Представитель SIA Rīgas namu pārvaldnieks также упомянул об идее комплексных реноваций территорий в микрорайонах Риги – жилые дома и близлежащая территория.

Территории, которым необходима реновация, должны пройти аудит, добавляет глава инновационного движения VEFRESH Виестурс Целминьш, также необходимы разработанные проекты, где будет понятно, что имеется в виду под реновацией территории, и на какие пилотные проекты можно разбить реновацию.

novosti

Чего не хватает Латвии для реализации амбициозных проектов по реновации жилья? В Эстонии, как и в Латвии, большая часть населения также проживает в домах советской постройки, однако опыт наших соседей в том, как сделать дома энергоэффективными, гораздо более успешен. Подробнее…

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: