Большой прогноз рынка новых проектов. Что будет со спросом, ценами и кредитованием

Большой прогноз рынка новых проектов. Что будет со спросом, ценами и кредитованиемpixbay

Жители чаще хотят покупать жилье в новых проектах с помощью относительно нового инструмента – аренды с правом выкупа. Многие рижане в момент пандемии стали интересоваться покупкой сельского домика подальше от города. Банки при оценке клиента теперь смотрят не только на доходы, но и на отрасль, в которой клиент работает. Это лишь основные тенденции покупки новых квартир в период Covid-19. О том, как себя чувствует рынок новых проектов, происходит ли кредитование и как меняются цены – на конференции, организованной ассоциацией LANĪDA, рассказали представители банков и девелоперов.


*Как меняется спрос на новое жилье из-за пандемии?
* Что будет с ценами на новые проекты?
*Кому банки дадут кредит, а кому – откажут?
*Новые тенденции рынка новых проектов.


Ответы на эти вопросы сегодня волнуют тех, кто еще в начале этого года планировал покупку нового жилья, но эти планы нарушил Covid-19. Многие не понимают, стоит ли сейчас затевать решение квартирного вопроса, ведь неизвестно, насколько серьезным будет кризис в экономике. С другой стороны, будут ли появляться новые проекты?

Председатель правления компании Bonava Latvija (девелопер многих проектов в Риге) Марек Клявиньш говорит, что те проекты, которые на момент начала пандемии находились на разных стадиях готовности, будут обязательно завершены. Но оценивая планы на будущие периоды, компания уже делает поправку на обстоятельства. “Мы смотрим на настроения клиентов, – поясняет он. – Конечно, есть определенная осторожность. И вопрос – как долго эта осторожность и неопределенность продержатся? Сейчас число сделок стало ниже, чем до марта этого года – люди не понимают, что будет, насколько серьезным будет кризис”.

В банках – похожая ситуация. Клиенты не сказать, чтобы пропали совсем, но ипотекой интересуются меньше.

“Как только в Латвии объявили чрезвычайную ситуацию, спрос на кредиты упал мгновенно, причем наполовину, – рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования Swedbank в Латвии Нормундс Дуцис. – Фактически остались только те клиенты, которые уже начали покупку, и им надо было завершить оформление”.

Эксперт признается, что многие клиенты взяли тайм-аут для того, чтобы дождаться снижения цен. Помня о том, как сильно упали цены на недвижимость в момент кризиса 2008 года, жители уверены, что и сейчас произойдет нечто подобное. Но сейчас уже интерес к покупке новых проектов почти вернулся на тот уровень, который был до объявления чрезвычайной ситуации. Правда отношение банкам к своим заемщикам в плане оценки немного изменилось.

“Сейчас банк оценивают ипотечного заемщика более тщательно, – признается Дуцис. – Например, банк смотрит не только на уровень доходов каждого конкретного заемщика, но и на отрасль, в которой он работает. Насколько сильно она пострадала от кризиса, и каковы прогнозы на будущее. Мы сами призываем клиентов оценить перспективы той отрасли, в которой он работает. Что с ней происходит сейчас и что будет происходить через пару месяцев, в этом году? Смотрим также, не работает ли человек на предприятии, которое находится в простое. И будет ли у него работа, когда закончится период простоя? Таким клиентам мы рекомендуем переждать трудный период и пока не брать кредит – хотя бы до конца июля, начала августа”.

Дуцис поясняет, что банки не видят причин для кризиса на рынке недвижимости, и это очень важно, иначе критерии оценки заемщика были бы еще жестче. “Поэтому банки не стали ужесточать требования по первому взносу за новые проекты. Мы просто не видим объективных причин для какого-то ужаса и хаоса на рынке”, – поясняет он. Но при это добавляет, что если вдруг какой-то клиент сегодня захочет купить дорогой эксклюзивный проект, то оценка такого клиента будет более тщательной, чем ранее, потому что общая платежеспособность в Латвии все-таки упала.

Pixabay

Еще один момент банковской политики в новых условиях заключается в том, что сейчас банки тщательной следят за тем, как меняются цены на недвижимость. И если цены будут падать, то в оценке будущей стоимости недвижимости – это больше всего касается строительства частных домов – банк будет придерживаться консервативных прогнозов. Это, в свою очередь, может снизить возможную сумму кредита или же повысить размер первого взноса.

Интересное наблюдение от представителя банка – клиенты в последнее время стали чаще интересоваться покупкой сельского дома. “По всей вероятности, люди поняли, что работать можно и удаленно, – говорит Дуцис. – А если так, то уж лучше работать на природе, из своего домика на природе. Кроме того, вырос на спрос на строительство частных домов”.

Упадут ли цены на квартиры в новых проектах? Эксперты рынка недвижимости считают, что такого падения цен, как было 10 лет назад, ждать не стоит – все эти годы рост цен был очень постепенным, поэтому для какого-то очередного обвала нет оснований.

“В прошлый кризис особенность рынка была такова, что перенасыщение проектами уронило цены на самый низкий уровень. Сейчас перенасыщения нет, и более того – новые проекты в Риге строились строго по запросам целевой аудитории. Мало кто строил просто так, потому что что-то надо построить. И сейчас мало кто покупает квартиру в новом проекте, тщательно не продумав, что ему нужно, сколько комнат, для каких целей и какой ценовой категории. Поэтому я не думаю, что в этом плане что-то поменяется”, – считает Клявиньш.

Pixabay

Глава правления Национального альянса девелоперов недвижимости Мартиньш Ванагс видит ситуацию с развитием новых проектов в будущем так. “По статистике, 72% жителей Риги живут в советских домах, и эти дома находятся в таком техническом состоянии, что не отвечают ни требованиям энергоэффективности, ни новой политике государства в области климата. И при этом наши жители и дальше берут в банках кредиты на 20 и даже 30 лет на покупку квартир в таких домах, которые ни в коем случае нельзя назвать долгосрочными.

Если мы посмотрим на то, как происходит восстановление жилого фонда Риги, то ситуация безрадостная. Если в Вильнюсе каждый год появляется около 5000 новых квартир, то в Риге – 1500 квартир. Сейчас, несмотря на то, что кредитование не остановилось, часть девелоперов пока что отложила свои планы на строительство новых проектов, и это может привести к давлению спроса в будущем. А что значит давление спроса? Это рост цен на новые энергоэффективные проекты!”, – считает Ванагс.

Впрочем, остается еще вопрос, насколько банки сегодня готовы кредитовать не только конечных покупателей нового жилья, но и компании, которые это жилье строят. И тут не все гладко. Часто банки подходят к оценке будущего проекта очень строго, и девелоперы вынуждены обращаться к более дорогим источникам финансирования, например краудфандинговым платформам. В итоге конечный продукт получается более дорогим.

“Я знаю, что один из девелоперов Риги вынужден был взять кредит на развитие проекта офисов у Европейского инвестиционного банка! – говорит он. – При этом внутри Латвии эта компания так и не смогла получить финансирование от Altum. Хотелось бы, чтобы банки Латвии активней кредитовали девелоперов, чтобы для конечного покупателя цена нового квадратного метра обходилась дешевле”.

Что касается строительных издержек, которые очень сильно влияют на конечную стоимость квадратного метра, то ситуация может быть двоякая. С одной стороны, сейчас издержки на строительство должны падать. Но, с другой стороны, на долю государственных и муниципальных конкурсов приходится 75% всех строительных заказов. И если сейчас экономику будут оживлять новыми строительными проектами, то строительные издержки могут даже вырасти. При том, что платежеспособность населения не растет, рост издержек может привести к тому, что новое жилье станет менее доступным для жителей.

Pixabay

Говоря о прогнозах на этот год, эксперты опасаются, что во второй половине года нас ждет эффект домино – когда проблемы одной отрасли будут плавно переходить на другую, и так по цепочке.

“В это ситуации самоуправление могло бы помочь девелоперам. – говорит Клявиньш. – Не так, как происходит сейчас, когда Рижская дума ставит условие: хотите построить новый дом, отремонтируйте 800 кв. метров улицы, смените все коммуникации, а потом только стройте. Это очень большие расходы для девелопера, и эти расходы ложатся на плечи жильцов этого нового дома. Это вопрос, насколько прагматично мы подходим к вопросу обновления жилого фонда Риги. Если мы понимаем, что жилой фонд устарел, ну помогите ему стать лучше, а не ставьте палки в колеса!”.

Что касается цен на новое жилье, то сегодня эксперты не видят веских причин для снижения себестоимости строительства.


Мартиньш Ванагс считает, что кризис будет стимулировать развитие рынка аренды нового жилья с правом выкупа, а также краткосрочной аренды. Правда пока доходных домов в Риге практически нет, потому что законодательство, а именно закон об аренде жилья не предусматривает быстрое выселение недобросовестных жильцов.

novosti

“Что касается аренды с правом выкупа, то мы видим, что эта форма покупки жилья в новых проектах становится все популярнее, а с кризисом популярность будет только расти, – считает он. – В любом случае будущее рынка новых проектов на 20-30% будет связано именно не с покупкой, а с арендой квартир”.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: