Аренда с правом выкупа: а есть ли смысл?

Аренда с правом выкупа: а есть ли смысл?Apella.lv

Нехватка денег на первый взнос – это одна из главных проблем, мешающих жителям Латвии купить квартиру в ипотеку. Выходом из этой ситуации может стать особый вид покупки недвижимости – аренда с правом выкупа. Сегодня воспользоваться этой услугой предлагают некоторые девелоперы и даже владельца частного жилья. При этом у аренды с правом выкупа есть свои подводные камни, о которых стоит знать заранее.

Такой вид продажи недвижимости, как аренда с правом выкупа, девелоперы в шутку называют кризисным вариантом продажи жилья. Действительно, 10 лет назад, когда цены на недвижимости рухнули на 50-70%, и рынок фактически остановился и банки прекратили кредитование, нужно было искать варианты, каким образом можно продать остатки недвижимости. Сейчас у аренды с правом выкупа – другие причины. А именно – слишком строгая банковская политика и отсутствие средств для первого взноса.

Эксперты сразу предупреждают: не следует путать аренду с правом выкупа и покупку в рассрочку. Аренда с правом выкупа подразумевает право арендатора в определенный срок приобрести жилье, но имущественные права нового собственника фиксируются в Земельной книге только в тот момент, когда прежний владелец жилья получит всю сумму. При покупке же в рассрочку собственность сразу регистрируется на нового владельца.

Выгода для покупателя заключается не только в то, что ему не надо сразу же оформлять банковский кредит, но еще и в том, что он начинает жить в квартире еще до покупки. У него есть возможность присмотреться к ней, оценить все плюсы и минусы и спустя время – принять решение. Как правило, наиболее распространенный срок аренды 1-3 года. Будущий владелец жилья должен внести минимальный первый взнос за квартиру – 5-7% от суммы продажи. Затем он начинает платить ежемесячную аренду. Она складывается из двух частей: арендной платы и небольшого накопительного взноса. То есть покупателю сразу стоит рассчитывать на то, что в эти годы он будет платить за аренду с правом выкупа больше денег, чем он бы просто снимал такую же квартиру. То есть удовольствие получается отнюдь не дешевое. Зато все накопленные средства не пропадают, а засчитываются в конечную суммы покупки.

Через 2 года у арендатора обычно находятся какие-то варианты, чтобы упорядочить свое финансовое положение и найти остальную сумму. Все это время ответственность за собственность лежит на продавце. Если же покупатель за указанный срок не нашел нужную сумму (например, не оформил кредит в банке), то он лишается права выкупа жилья. Получается, что он просто арендовал квартиру по завышенной цене.
Кроме того, всегда есть риск, что через два-три года аренды, когда придет срок заключать сделку по заранее оговоренной цене, эта цена не будет отвечать рыночной ситуации. Либо продавцу окажется невыгодно, либо покупателю. В новых проектах покупатель рискует еще и тем, что девелопер может стать за эти пару лет неплатежеспособным. И такое на рынке также бывало.

Много ли в Латвии проектов, квартиры в которых можно купить с помощью аренды с правом выкупа?

К примеру, пару лет назад группа предприятий HANNER разработала программу поддержки «Арендопокупка», которая должна облегчить процесс приобретения жилья в новом проекте Jaunā Teika. Используя услугу «Арендопокупка», компания дает возможность зарезервировать квартиру, внеся всего 5% от общей стоимости жилья. Услуга предусматривает, что с момента заселения клиента в новую собственность он ежемесячно платит за аренду 0,5% стоимости жилья, а договор о приобретении жилья заключается в течение двух лет. Все платежи в стопроцентном объеме направляются на первый взнос.

Частные дома в Пиньках – еще один объект для тех, кто не готов покупать квартиру сразу. Правда срок аренды предлагается меньший – всего год. За это время арендатор должен платить по 1350 евро в месяц, и через год заключить договор купли-продажи. Накопленные средства будут учитываться как первый взнос.

Есть объекты рядных домов в Марупе в проекте Veczariņi с особняками от 123 до 309 м². Для них разработано особое предложение «Нанимай и копи». Условия таковы: первый взнос при заключении договора составляет до 9 % от стоимости жилья, а объем ежегодного платежа по договору найма с правом выкупа составляет 6 % от стоимости жилья. Заключив договор на 1−3 года, арендатор получает право самому решать, как ему распорядиться жильем: оформлять дом в собственность, расторгнуть договор или даже передать третьему лицу право найма вместе с накопленной на депозите суммой.

Интересно, что компания Apella можно сказать специализируется на таком виде покупки жилья, как аренда с правом выкупа. Совместно с банком Rietumu в свое время было разработано предложение накопительной аренды «Арендуй и копи». Условия – примерно такие же, что и по рынку в целом: первоначальный платеж составляет 5-7% от стоимости арендуемой квартиры; размер ежегодной платы по договору аренды с правом выкупа – 6% от стоимости квартиры. В реальном примере это выглядит так.

Предположим, покупатель присмотрел себе квартиру за 85 тысяч евро. Ее стоимость фиксируется в момент заключения договора, и как изменится эта стоимость через 2-3 года – уже не имеет значения. Ему придется внести первый взнос за квартиру (5% от стоимости арендуемого жилья) – 4 250 евро. Далее ежемесячный платеж составит 426 евро (из них арендный платеж – 213 евро и взнос на накопительный депозит – 213 евро). В итоге сумма, накопленная за 36 месяцев действия договора аренды с правом выкупа составит 11 918 евро (14% от стоимости арендуемого жилья). Остаток суммы покупатель должен будет внести после окончания аренды, например, оформив кредит в банке.

О чем предупреждают эксперты рынка недвижимости, так это о рисках при оформлении аренды с правом выкупа. Например, юрист Arco Real Агнесе Бролиша напоминает: несмотря на то, что покупка недвижимости во время срока аренды кажется простым процессом, в основе успешной сделки лежит консенсуальное соглашение о возможности выкупа жилья и его нюансах. Когда стороны пришли к соглашению, между ними заключается письменный договор аренды, подготовленный юристом или нотариусом, в содержании которого отражается срок договора, размер ежемесячной арендной платы и покупная стоимость жилья, в счет которой зачисляется внесенная арендная плата, если покупатель во время срока аренды принимает решение приобрести имущество.

После заключения договора и уплаты арендатором депозита для обеспечения безопасности сделки в земельной книге желательно закрепить ограничения на обременение и отчуждения предмета договора – жилья – собственником. Если недвижимое имущество заложено в банке, для внесения отметки в земельную книгу необходимо согласие кредитного учреждения.

Одним из главных аспектов, о которых нужно договориться, является момент перехода права собственности. Будут ли права покупателя на собственность зарегистрированы уже в самом начале, или же только в конце сделки? Будет ли для обеспечения прав владельца зарегистрирована ипотека? Какая из сторон и при каких условиях имеет право подать в Земельную книгу документы для регистрации прав собственности на недвижимость?

Если права на собственность сохраняются за продавцом, у покупателя будут весьма ограниченные права на распоряжение имуществом – для большей части действий над недвижимостью, например, строительства, потребуется разрешение владельца. В таком случае нужно описать определенный порядок и сроки для получения необходимых согласований.

По словам эксперта, чтобы придать смене собственника юридическое основание, стороны в срок, оговоренный в договоре аренды, например, после уплаты покупной стоимости в полном размере или раньше, должны заключить договор купли-продажи. Это необходимо для того, чтобы оформить прошение о закреплении права собственности у нотариуса и подачи в земельную книгу.

Очень важно детально согласовать обязательства сторон и порядок решения различных вопросов, ведь и в случае покупки в рассрочку, и при аренде с правом выкупа договор заключается на длительное время. Не исключено, что ситуации, персоны и их представители могут меняться, а в случае спора отзываться на устные договоренности и общепринятые нормы не имеет смысла.

Обеим сторонам нужно договориться о последствиях, возникающих при задержке платежей. Так, например, в Гражданском праве предусмотрено, что в случае задержки хотя бы двух платежей, продавец имеет право потребовать расторжение договора, а также компенсацию за пользование имуществом и возмещение убытков.
У аренды с правом выкупа есть свои плюсы и минусы. Как правило, арендная плата, при аренде недвижимости с правом выкупа, несколько выше, чем при простой аренде. В некоторых случая, цену объекта продавцы заявляют более высокую – до 10% по сравнению с ценой при покупке без аренды. Таким образом, владельцы недвижимости перестраховываются от возможных рисков, так как арендатор может передумать и отказаться от покупки жилья.

Но есть и положительные моменты. Например, для арендатора-покупателя подобная услуга – это возможность провести своеобразный «тест-драйв» жилья и за время аренды появляется возможность ответить на многие вопросы: нравится ли ему данный район, нравятся ли конкретный дом и квартира, насколько удобна инфраструктура и т. д. . Также положительной стороной для арендатора является возможность, фактически проживая в квартире, накопить средства для первого взноса по кредиту за счет выплачиваемой арендной платы.

По этой причине аренда с правом выкупа лучше всего подойдёт для молодых семей, которые хотят иметь свое жилье, но их возможности не настолько велики, чтобы сразу купить квартиру, а накопления небольшие. Как известно, банки требуют на первый взнос для получения ипотечного кредита 15% от стоимости недвижимости, что составляет в среднем 10 тыс. евро, и молодой семье приходится копить эту сумму по 5-10 лет.

novosti

Накопительная аренда позволит фактически уже заплатить нужные 15% за 2-3 года. И тогда семья сможет пойти в банк с подтверждением того, что такое накопление уже имеется, чтобы получить кредит.

Конечно, за этот срок может случиться всякое. Например, изменятся финансовые условия, могут случиться другие, непредвиденные кризисные ситуации, банки могут выдвинуть дополнительные условия, которые через несколько лет не позволят продолжить выкуп жилья. И с этим риском тоже надо считаться.





Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: